住宅ローン(変動)ってどう?

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変動金利ってどうなの?

初めての不動産購入で、必ず悩むのが住宅ローンです。住宅ローンには様々な種類があり、どれを選んで良いのか悩ましい問題です。

「変動金利」か「固定金利」、どちらにするかは特に悩む人が多いポイントです。今回は、金利が安くて魅力的な「変動金利」について見てみましょう。

【変動金利と固定金利の違いは? 】

「変動金利タイプ」とは・・・一定期間ごとに適用金利が見直されるもので、民間の変動金利では半年ごとに見直される金利タイプ。特徴として、金利が安いが金利が変わる。

 

「固定金利タイプ」とは・・・借入時点で固定期間の適用金利が決まる(変わらない)金利タイプ。特徴として、金利が高いが金利が変動しない。

 

この二つの金利タイプの大きな違いは、金利が将来的に「変動する」か「しないか」ということです。金利が変動すれば将来的にリスクが高くなると考えられる為、変動金利タイプの方が金利が低く(低金利)で住宅ローンを借りることが出来ます。

【変動金利の特徴は? 】

変動金利は、どの様に変動していくのでしょうか?

銀行によって多少の差はあれ、通常は1年に2回の金利見直しが行われます。

2回と聞くと驚く人がいますが、年に2回も毎月の月額返済額(住宅ローンの支払い)が変わるわけではありません。

年2回の金利見直しで変わるのは、月額返済額の内訳になります。これは月額返済額の内から、「元金の返済部分」と「利息の返済部分」の割合を調整するという意味です。例えば、月額返済額が10万円の内訳が「元金返済6万円」と「利息返済4万円」だったものが、年2回の金利見直しによって「元金返済5万円」と「利息返済5万円」に同じ10万円の内訳が変わるということです。

急な金利変動から消費者を守るためのルールが予め存在するのです。(銀行により異なる場合もございます)

では住宅ローンの月額返済額は、上記の例だとずっと10万円なのでしょうか?

答えは、「いいえ」です。月額返済額は、5年毎に変わっていきます。

住宅ローン融資の流れ

先に説明した年に2回の金利見直しで、月額返済額の10万円は内訳が変動していきます。その為、当初予定していた支払い期間(35年など)までに完済出来るよう、月額返済額は5年ごとに変更されることになります。

では、5年後にどれくらい変動するのでしょうか?

5年ごとのご返済額の見直しにより、再計算されたご返済額が増加する場合は、通常それまでの返済額の25%増を上限としています。先の例で説明すると、下記のようになります。

当初5年間・・・月額返済額(10万円)

以後5年間・・・月額返済額(最大変動率25%:最大月額返済額12.5万円)

5年ごとに月々の返済額が変わると言っても、変動率が最大25%までとなっており、これを上回るような月額支払いには成らないようルールが存在しているのです。

これらのルールは、「5年ルール」や「25%ルール」などと呼ばれ、変動金利の基本的な条件として予め定められています。(銀行により異なる場合もあります)

【 まとめ  】

これまでの説明をみると、変動金利はそれほどリスクがないようにも見えます。もちろん、「5年ルール」や「25%ルール」によって安心して利用することができ、金利も安く借入れられるために魅力的な住宅ローンではあります。

 

但し、注意する点はあります。

それは、過度な金利の上昇によっておこる利息返済額の上昇です。

万が一にも金利が急上昇して、月額返済額の内訳が下記のようになったらどうでしょうか?

月額返済額・・・10万円

内訳・・・・・・元金返済部分:0万円

        利息返済部分:10万円

毎月の返済額が全て利息返済の部分にあてられ、このままでは元金がいつまでも減らない状態になります。これが変動金利で起こる最大のリスクといっても良いのではないしょうか。

 

変動金利は金利が低く、毎月の支払額も安くなります。このため、現在多くの人が変動金利を利用して不動産を購入しています。しかし、万が一の過度な金利上昇を考え、そのリスクを理解した上で「変動金利タイプ」を利用することが大切です。